Saiba como se planejar para evitar atrasos durante uma reforma

CAROLINA MUNIZ © Folha de São Paulo 28/01/2018É quase impossível uma reforma terminar sem atraso. Uma série de imprevistos, como vazamentos ocultos ou intempéries, contribuem para isso. Mas há outros fatores que, se bem planejados, podem evitar que o cronograma saia (muito) do previsto.”A obra é um organismo vivo, não é algo cartesiano. Mesmo com um bom projeto, surgem novidades”, diz o arquiteto Tulio Xenofonte.Para começar, é importante pedir no mínimo três orçamentos e buscar referências dos profissionais envolvidos na obra –inclusive sobre o cumprimento de prazos.

A personal chef Gisane Grillot, 40, em seu apartamento em Guarulhos, na Grande São Paulo (Alberto Rocha, Folhapress)

Com data para sair de um imóvel alugado, a personal chef Gisane Grillot, 40, tinha pressa de acabar a reforma de seu apartamento de 110 metros quadrados em Guarulhos, na Grande São Paulo. Para facilitar, ela contratou uma empresa que oferecia toda a mão de obra, incluindo arquiteto e engenheiro.A ideia era acelerar a execução. “Ficou mais caro, mas achei que valia a pena pelo conforto”, afirma.A promessa era entregar o apartamento em dois meses, no fim de janeiro de 2016. A dona da empresa insistiu em receber 50% do valor adiantado, mas Grillot preferiu dividi-lo em três parcelas: uma de entrada, outra na metade do prazo e a final.Depois da segunda parcela, os problemas começaram. A responsável pela reforma foi viajar, os funcionários diziam que não estavam recebendo, e a obra desandou.Quando voltou das férias, a dona da empresa pediu mais dinheiro para terminar o trabalho, mas Grillot decidiu cancelar o serviço. A partir daí, teve que contratar diretamente cada profissional.Além de serviços malfeitos que precisaram ser consertados, alguns fornecedores não cumpriram o prazo de entrega dos materiais. Com isso, Grillot acabou se mudando em setembro.”Foi traumatizante. Gastei muito mais do que o planejado”, diz ela, que até hoje enfrenta problemas no imóvel, como o chuveiro que esfria quando a pia da cozinha é ligada. “Aprendi a não deixar na mão de uma pessoa só, sem ninguém para fiscalizar seu trabalho.”POR ESCRITODar um sinal antes do início da reforma é praxe, mas o pagamento não deve ser feito de uma só vez ou por período, mas sim por etapa concluída. “A pessoa se assusta com o valor de R$ 15 mil por empreitada e acaba pagando R$ 400 por dia. Aí, a obra não anda”, afirma Ricardo Humberto Rocha, professor de finanças do Insper.Para se resguardar, o morador deve exigir um contrato com tudo muito bem detalhado: serviços, materiais utilizados, orçamento, forma de pagamento e cronograma.É possível ainda estabelecer multa diária no caso de atraso. Se houver um imprevisto, como abrir uma parede e encontrar um vazamento, o documento deve ganhar um adendo com a nova data de entrega, para que isso não seja desculpa para estender a obra indefinidamente.”Mas não é justificável que o fornecedor alegue como imprevistos questões que já poderiam ser contempladas em análises prévias, como não conseguir comprar um material de determinada marca”, diz Igor Marchetti, advogado do Idec (Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor).O ideal é começar a obra já com todas as mercadorias que precisam ser encomendadas, recomenda o arquiteto Marlon Gama.Também é melhor investir mais tempo no planejamento do que mudar de ideia durante a execução. “No papel, tudo é mais simples de ser alterado. No meio da obra, quanto menos mudanças, melhor”, afirma Xenofonte.Ele recomenda fazer o orçamento de todos os materiais que serão usados antes do início da obra. “Orço até as cortinas. Aí, o cliente tem certeza do que pode pagar”, diz.Para não desacelerar a obra por falta de dinheiro, a pessoa deve ter pelo menos 80% do valor da reforma poupado antes de começá-la. Além disso, é importante ter uma reserva de 25% para cobrir imprevistos, segundo Rocha, do Insper. “Mesmo se a pessoa poupar ela vai ter dor de cabeça. Sem isso, terá uma superenxaqueca”, afirma.SEM ENROLAÇÃOCuidados para acelerar a obraAUTORIZAÇÃOComunique ao síndico qualquer mudança que queira fazer no apartamento para não correr o risco de ter a obra embargada. Se for uma alteração mais complexa, será necessário chamar um engenheiro ou arquitetoPESQUISABusque referências sobre os profissionais, inclusive em relação ao cumprimento de prazos. Peça ao menos três orçamentos e não tenha pressa para decidir. Os valores estipulados no orçamento têm validade de dez dias após seu recebimentoORGANIZAÇÃOTenha pelo menos 80% do valor da reforma antes de seu início e uma reserva de 25% para imprevistos. Se não tiver experiência com obra ou tempo disponível, melhor contratar um profissional para coordenar tudoCONTRATOFaça o pagamento por etapa concluída, nunca por dia. Estipule um valor para multa se a reforma extrapolar o prazo estipulado. Em caso de imprevisto, coloque a nova previsão de entrega no contrato.

Fontes: Barbara Dundes, Marlon Gama, Tulio Xenofonte, arquitetos; Roberto Pallesi, professor do curso de engenharia da Mackenzie; Renato Daniel Tichauer, síndico profissional e presidente da Assosindicos; e Igor Marchetti, advogado do Idec

© Folha de São Paulo 28/01/2018

Reforma como investimento cresce na esteira do estoque de imóveis

Renan Marra – Folha de São Paulo, 27/10/2018 ©

Com a alta oferta de imóveis novos, atualizar casas ou apartamentos antigos torna-se essencial para atrair compradores. A necessidade alimenta um mercado em expansão: o de reformas como investimento.Hoje há empresas criadas por arquitetos ou advogados especialistas em direito imobiliário que vasculham o mercado em busca de oportunidades, como imóveis difíceis de serem passados adiante por problemas de documentação –quase sempre vendidos por valor abaixo do mercado.A possibilidade de lucro de até 50% do valor despendido nas reformas tem feito cada vez mais investidores partirem para as obras.

ANTES – Sala e cozinha de imóvel no Jardim Paulista, em SP, eram divididas por parede e ambientes internos recebiam pouca luz natural Por: Arquivo pessoal

DEPOIS – Parede que dividia cozinha da sala foi derrubada, e porta trocada por uma maior; após reforma coordenada pelo arquiteto Mauricio Mazza, valor foi de R$2,65 para R$5,2 milhões.

ANTES – Fachada de imóvel no Jardim Paulista, antes da reforma

DEPOIS – Fachada recebeu revestimento de tijolinho, elemento vazado e metal. Piso da garagem e fachada foi feito em Fulget.

Contudo, é preciso estudar o mercado e mapear a concorrência para reduzir o risco de ficar com o imóvel encalhado, alerta o professor de economia da FGV Alberto Ajzenta.O arquiteto Marcio Mazza já reformou e vendeu 20 imóveis, com lucro entre 25% e 40% do valor investido nas reformas. Ele usa materiais resistentes, que valorizam o bem.Nem sempre dá para contar com o retorno rápido do investimento. Uma casa pode ser vendida antes mesmo da conclusão das obras, enquanto outra, com padrão similar, pode levar um ano para atrair comprador, dependendo da situação do mercado. Isso também determina a escolha dos materiais.Em seus projetos, Mazza não trabalha com madeira nas áreas externas porque, segundo ele, é um material que sofre com sol, chuva e poeira, exigindo pintura e verniz ao menos duas vezes por ano. Investir em piso de cerâmica ou porcelanato, por exemplo, é mais vantajoso do que em um deck de jatobá, diz.Nas janelas, Mazza recomenda o alumínio, material que, de acordo com ele, é fácil de limpar e dura “a vida toda”.Revestir as paredes externas com tijolo ou concreto aparente é indicado não apenas pela beleza e atemporalidade do estilo, mas também porque são materiais que não se desgastam com o tempo.No ambiente interno, integrar a sala com a cozinha e derrubar paredes para criar espaços amplos aumentam a incidência de luz, o que torna a circulação fluida, fatores que também valorizam o imóvel.Em 2013, o arquiteto Fabio Marins, 47, comprou uma casa de 200 metros quadrados por R$ 500 mil no bairro do Sumaré, zona oeste de São Paulo, que estava desvalorizada por causa de sua planta.Marins integrou os ambientes e investiu em paisagismo, item que, segundo ele, é barato e valoriza a casa em até 20%. Hoje ele aluga o espaço para pequenos estúdios por R$ 250 ao dia. Se fosse vendê-lo, poderia triplicar o valor investido, acredita.O investidor deve gastar mais dinheiro na cozinha, local onde os compradores exigem itens de qualidade, como aço inoxidável e blocos de granito ou quartzo.Apartamentos com mais de 90 metros quadrados e três quartos, mas apenas um único banheiro, são considerados desatualizados, segundo Paulo Arantes, do Anima Casa, empresa que compra, reforma e revende propriedades.Hoje as pessoas tendem a receber mais amigos em casa, portanto, imóveis com lavabo para os visitantes e suíte para os moradores ganham valor, diz Arantes. A Anima Casa, que já fez mais de 200 reformas desde 2009, tem lucro de 10% a 15% na soma do total gasto com o imóvel.A empresa procura por imóveis em áreas antigas, que já estão saturadas e onde novas unidades são escassas. Nessas regiões, os imóveis costumam ter plantas que hoje são consideradas ultrapassadas. Em São Paulo, os bairros que mais se encaixam nesse quadro são Higienópolis, Itaim Bibi, Perdizes e Jardins.

© Folha de São Paulo, 27/10/2018

Renan Marra

Folha de São Paulo

04/08/2018 02h00

Serviço mal feito e atraso na execução do trabalho são os grandes problemas enfrentados por quem contrata profissionais independentes para fazer reformas, consertos e manutenções em casa, segundo os registros dos órgãos de defesa do consumidor.

Muitas decepções após a prestação desses serviços podem ser evitadas, desde que o morador tome precauções antes da contratação e durante a execução do trabalho.

Registrar o combinado por escrito é um passo importante para reaver parte ou todo o pagamento em caso de prejuízo, dano ou insatisfação.

Já quando o trabalho é pequeno, não é necessário formalizar um contrato. A troca de emails, com detalhes do serviço pedido, é suficiente para munir quem contrata.

Atualmente, a maioria dos acordos de prestação de serviço ainda é verbal, segundo entidades de defesa.

O Código de Defesa do Consumidor obriga o profissional a refazer a tarefa ou a devolver o valor pago em caso de má prestação de serviço.

No caso de uma reforma, por exemplo, o Procon-SP aconselha o consumidor a partir para a quebradeira de fato apenas depois de saber especificamente quais mudanças deseja fazer. Isso facilita a busca por profissionais especializados, o que reduz as chances de insucesso.

Pedir cartas de recomendação e analisar o currículo de quem se pretende contratar é outro cuidado para evitar frustração e prejuízo.

A professora Cátia Primon diante da escada que teve de ser refeita, em sua casa em São Paulo

A professora Cátia Primon, 50, conhece bem esses cenários. Durante a construção de sua casa, na zona norte de São Paulo, ela teve de substituir engenheiro e pedreiros -os últimos trocados quatro vezes-, por insatisfação e porque alguns deles abandonaram as obras sem explicação.

Além disso, teve de demolir o que havia sido mal feito e gastou dinheiro com a reposição de material desperdiçado.

Anos depois, Cátia voltou a ter problemas, desta vez com reformas que incluíam a troca de pisos e a ampliação da área da churrasqueira. A obra, prevista para ser entregue em 45 dias, se arrastou por 11 meses. O orçamento quase triplicou.

“Tive que interferir no trabalho e perguntaram se eu entendia de obra”, diz. “Foi uma frustração imensa.” Calejada, hoje a professora só paga por um serviço quando o recebe.

Essa tática é coerente com uma das recomendações do Idec (Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor) para quem vai mexer na casa. Segundo a entidade, vale dividir o pagamento dos serviços conforme as fases de execução. Em uma reforma, é aconselhável que o consumidor pague por cômodo concluído.

Isso porque são comuns reclamações sobre profissionais que alteram o cronograma do serviço, aumentando custos.

*Preço médio no mercado formal em jul.2018

**Com encargos sociais

Fontes: Secon e SindusCon-SP

A tradutora Stephania Bongiovani Wagner, 41, acreditava que o marceneiro que trabalhava em sua casa era de total confiança. Quando viajou em lua de mel, entregou as chaves da casa para o profissional. Ao voltar, encontrou tudo de ponta-cabeça.

A reforma estava pela metade e havia materiais de construção espalhados pela casa e pelo jardim, que foi destruído e teve de ser concretado.

Além disso, Stephania percebeu que alguns de seus pertences haviam sumido, incluindo uma coleção de DVDs e uma camisa da seleção brasileira de seu marido autografada por Pelé.

Quando fez boletim de ocorrência contra o marceneiro, a tradutora descobriu que ele já havia aplicado golpes em outras pessoas. Nunca mais o encontrou.

O consumidor deve ficar atento, ainda, a preços abusivos, que costumam ocorrer em situações em que ele não tem muitas opções. Por exemplo os praticados por alguns chaveiros ou desentupidoras 24 horas.

Um prestador que trabalha de madrugada não pode se aproveitar da oferta escassa para aumentar de maneira excessiva o custo de uma urgência. Caso haja suspeita de abuso, vale acionar entidades de defesa do consumidor.

Para o presidente licenciado do Sintracon (Sindicato dos Trabalhadores nas Indústrias da Construção Civil de São Paulo), Antônio Ramalho, prestadores de serviço deveriam passar por programas de certificação para aprimorar sua técnica e reduzir a insatisfação do cliente.

“Estamos em época de robotização. Se o homem não se qualificar, não vai mais achar esse tipo de vaga, que envolve mão de obra e trabalho braçal”, diz Ramalho.

Fontes: Secon e SindusCon-SP