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Reforma de Apartamento passo a passo

Um guia prático

Reforma de Apartamentos – Obrigado por ler o nosso e-book!

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© Ah!Sim 2018

1. Introdução

Que bom, você quer fazer uma reforma de apartamento! Isso pode causar preocupação porque envolve um investimento importante, e você pode não entender ou nunca ter feito uma reforma – então é natural a insegurança. Além disso, todo mundo tem uma história assustadora sobre o que aconteceu durante uma obra – custos saindo do controle, pessoal contratado que desaparece, brigas com fornecedores, problemas depois da entrega, resultados bem distantes do esperado, e por aí vai. Um comercial da Tigre brinca com esse folclore (clique abaixo para ver).

A boa notícia é que você tem a oportunidade de renovar os seus ambientes e deixá-los com a sua cara, já que você passa bastante tempo neles, e pode receber sua família e amigos.

Desde que seja bem feita, o impacto da reforma na sua vida pode ser muito bom, e vale o investimento. Mas como fazer para só ficar com a parte boa da história?

Na AH!SIM, temos seis anos lidando com isso diariamente. Montamos a empresa para planejar e simplificar todo o processo, do projeto até o orçamento, execução e entrega. São mais de 400 casos executados e entregues, para clientes muito diferentes e com resultados positivos (veja nosso Portfolio no site). Trabalhamos para clientes que vão morar no imóvel próprio ou alugado, por curto ou longo prazo, para investidores que querem alugar o imóvel, em escritórios para empresas, em lojas, consultórios e show-rooms, para construtoras e para arquitetos, e até para programas de televisão, fornecendo a mão-de-obra para o GNT Decora! 

É um pouco desse conhecimento prático que queremos dividir com você nesse e-book. As informações mostradas têm como base apartamentos, mas dão uma ideia de como funciona para casas, escritórios e lojas. Nada complicado, mas esperamos que te ajude a evitar alguns problemas. Então, boa leitura e, se valer a pena, por favor devolva sua opinião para a gente!

Antes e depois do decorado Parkway CCDI, por AH!SIM

2. Antes de começar

Falamos um pouco do lado bom, que são as muitas possibilidades que você pode explorar e os benefícios que vai ter. Mas o primeiro passo para uma reforma bem-sucedida é você definir suas metas e seus limites. Depois disso pode escolher à vontade dentro delas, sem medo de gastar mais do que pode, estourar os prazos ou comprometer a sua rotina além da conta.

O que é importante saber? (não tem problema se você não souber tudo, vamos chegar lá):

1. Objetivo: Ele pode ser estético (mudar o estilo e a aparência dos ambientes) ou funcional (do jeito que está o uso não é bom, ou então vai acontecer uma mudança – casamento, um filho, mais um morador, etc.) Normalmente é uma combinação dos dois, sendo importante você saber suas prioridades e onde quer chegar com o resultado final.

2. Investimento: O quanto você está preparado para investir? Normalmente você tem um valor para começar, e pode parcelar o restante. Quanto é o valor inicial e de quanto podem ser as parcelas por mês? Outro aspecto importante: o imóvel é próprio ou alugado? Você pretende ficar nele por um tempo mais curto, ou vai ficar por um prazo mais longo? A reforma pode servir também para você atualizar e vender melhor o imóvel, então pode valer a pena mesmo que você fique nele por pouco tempo depois dela.

3. Prazo: Quanto tempo a reforma vai levar, e como você vai se acomodar durante este tempo. Vai ficar morando no imóvel? Tem outro lugar para ficar? Tem uma data-limite para ter o imóvel reformado pronto?

4. Dedicação: É a sua disponibilidade para acompanhar a reforma. Pretende usar os seus intervalos de almoço, noites e finais-de-semana? Tem outras pessoas disponíveis para te ajudar? Além do tempo, é importante o conhecimento: você já fez alguma reforma? Alguém que vai te ajudar conhece o assunto   ? Isso é importante para saber o tipo de solução e apoio de que você precisa, como vamos ver mais adiante.

 

Ok, essas perguntas são importantes, mas como eu faço? Quanto custa? Quanto tempo leva? Será que tem uma média de mercado dos preços, para eu começar a ter uma ideia?

3. Valores médios

Primeiramente, é importante dizer que os valores mudam bastante, e quem vai definir o valor total da reforma é o cliente. Isso porque é possível atender a uma necessidade fazendo o básico, ou então sofisticar os serviços e acabamentos, podendo até alcançar o alto padrão.

Imagine um apartamento compacto que acabou de ser entregue, no contrapiso, sem iluminação, forro e aquecedor, por exemplo. No mercado de São Paulo é possível fazer o básico colocando piso, iluminação, aquecedor e uma marcenaria simples, a partir de R$700,00 o m² (ou até menos, dependendo do caso). Num padrão médio, o valor sobe para R$1.400,00 o m², e num padrão mais alto ultrapassa R$2.500,00 por m².

 

Vamos dizer que seu apartamento esteja em São Paulo, seja novo e tenha 50m². Você deveria investir a partir de R$35.000,00 para deixá-lo em condições de uso, com piso, iluminação e marcenaria, numa versão básica. Já numa versão considerada média, esse valor sobe para R$70 mil, e pode chegar a R$125 mil no que seria uma versão sofisticada.

Por que a variação? Acabamentos e serviços. No básico, o cliente mantém os revestimentos entregues pela construtora, e coloca acabamentos mais em conta. Na versão sofisticada, troca tudo por materiais mais nobres e coloca ar condicionado, gesso, etc.

Revestimentos sofisticados, forro de gesso e iluminação são alguns dos fatores que podem encarecer os valores (fotos AH!SIM)

4. Composição dos valores

De forma geral, esses valores são compostos por mão-de-obra, materiais e acabamentos (chamados tecnicamente de ‘insumos’).

O valor de mão-de-obra vai variar conforme a intervenção. Por exemplo, se o cliente quiser trocar os revestimentos do banheiro, da cozinha ou da varanda, vai mais mão-de-obra. Senão, o valor fica menor, e assim por diante.

Os materiais e acabamentos se dividem em material básico de obra (areia, argamassa, cimento, fios, etc.) e acabamento propriamente dito (revestimentos como porcelanato ou pedras, louças, metais e acessórios de banheiro, material de iluminação, marcenarias etc.).

Vamos ver qual a composição desses valores totais por metro:

Se você olhar com atenção para a tabela acima, vai ver que os acabamentos sobem mais de valor do que os outros itens, na medida em que o cliente vai sofisticando a reforma. De forma geral, pode-se dizer que o valor de mão-de–obra e de material básico é relativamente constante para uma determinada intervenção, e que o item que pode variar para mais ou para menos são os acabamentos.

5. Imóveis antigos

Outro fator que altera os valores é a idade e a condição do imóvel. Apartamentos antigos têm algumas vantagens em relação aos mais recentes, como solidez e durabilidade da construção e dos materiais, além de geralmente terem mais espaço. Por outro lado, muitas vezes é necessário renovar o quadro de força e as instalações elétricas e hidráulicas. Uma solicitação frequente é a mudança de lay-out, porque o uso dos apartamentos mudou e hoje as áreas de serviço são menores, e os prestadores de serviço doméstico dormem menos no emprego. 

No caso dos imóveis antigos, o valor de mão-de-obra e material básico sobe, geralmente entre 15 e 30% se comparado à mesma área de um imóvel novo (conforme o caso). Os serviços são mais difíceis de prever, porque nem sempre é possível detectar a situação das instalações antes de abrir a alvenaria. Muitas vezes falta a planta, e só se descobre onde estão o encanamento e a fiação depois de abrir. Finalmente, em alguns casos descobre-se um problema que não é só do apartamento, mas do prédio inteiro – uma coluna ou prumada comprometida, por exemplo. Nesses casos, não adianta fazer o reparo só na unidade, porque as demais estão ruins – o reparo envolve o prédio inteiro, o que pode levar mais tempo para se conseguir já que todos vão ter que se mobilizar.

Imóveis antigos muitas vezes requerem a troca total de revestimentos e revisão de hidráulica (foto AH!SIM)

6. Tempo e fases da obra

Quanto tempo leva? As obras de reforma costumam durar entre três e seis meses, na maioria dos casos. Na AH!SIM, o prazo médio fica entre três e quatro meses. Esse prazo é definido não pela obra civil, que pode ser muito rápida, mas pelos terceiros fornecedores de marmoraria e marcenaria. Isso acontece porque esses itens são normalmente feitos sob medida – ou seja, o fornecedor tem que medir o local onde o item vai ser instalado, para depois colocá-lo em produção.

Como são esses terceiros que definem o tempo total de obra, é importante considerar o tempo de entrega deles quando for consultá-los, tanto quanto o tipo de produto, o valor e as condições de pagamento. Pode haver um fornecedor de marcenaria que entrega em 45 dias, enquanto outro precisa de 60 dias para entregar – e se você quer o imóvel em uma determinada data, isso pode ser importante.

 

Marmoraria e marcenaria definem, na prática, o tempo de obra (fotos AH!SIM)

Além disso, a maior parte dos problemas em obra acontecem justamente por conta desses terceiros, como atrasos na entrega, erros de medição ou de especificação de projeto (vamos ver mais adiante). Por conta disso, é necessário escolher fornecedores  de marcenaria e marmoraria de boa reputação, qualidade e histórico de entrega. Não adianta nada o fornecedor prometer um ótimo prazo e qualidade, se ele não cumpre o combinado depois.

As fases da reforma são organizadas em uma sequência lógica: mobilização e organização, demolir, construir, hidráulica e elétrica, pintura, limpeza e entrega. Quanto às atividades que dizem respeito aos terceiros, as  medições acontecem geralmente após a fase de construção (quando as bases de alvenaria para os móveis e bancadas estão prontos), e as instalações dos produtos acabados são feitas antes da fase de pintura.

Essas fases são geralmente organizadas em um cronograma, como o exemplo a seguir (DC e DU = dias corridos e úteis):

Ele permite ter uma visão total do tempo de obra e da interdependência entre as fases. Assim, se uma fase ou entrega atrasar, é possível saber o impacto no prazo total.

7. Projeto

Até aqui demos bastante informação para você ter uma ideia geral do que envolve a reforma: seus objetivos, quanto custa e quanto tempo leva. Agora que você já sabe, como fazer tudo isso na prática?

É hora de falar de projeto. Na realidade, para planejar, orçar e executar uma reforma, tem que existir um projeto. O ideal é que seja feito por profissionais da arquitetura e do design de interiores, para combinar o que falamos no início, a parte estética e a técnica. Ele pode trazer imagens 3D para mostrar como os ambientes vão ficar, e até imagens de realidade virtual como as que usamos na AH!SIM (veja ‘Projeto de Interiores’ no nosso site para saber mais). Porém, mesmo que seja mais simples, ele precisa ter as informações técnicas. Mas por quê?

No Brasil a ABNT publicou a Norma nº 16.280, que disciplina as reformas residenciais em condomínios. Ela estabelece que um profissional habilitado precisa preparar a documentação de obras (com o projeto), recolher uma guia no CREA e submetê-la à aprovação do condomínio, antes de iniciar os trabalhos.

Isso dá segurança ao dono da reforma e ao condomínio, mas também é importante por outras razões. No projeto está desenhado em detalhes o que e como vai ser feito no ambiente. Vamos dizer que você queira uma iluminação com spots. Onde exatamente vão ficar os pontos? Se existir um forro de gesso, por onde os fios vão passar? Na hora de orçar essas coisas, sem um projeto cada fornecedor pensa e orça de um jeito. Com o projeto, todos vão orçar igual. O cliente pode comparar as  propostas, e cobrar depois as entregas no detalhe.

O que vai no projeto? Este recebe o nome de ‘executivo’ quando tem todas essas informações de execução, em diversas pranchas: lay-out, demolir e construir, hidráulica, elétrica e revestimentos, em diversos cortes para mostrar os detalhes. 

 

8. Acompanhamento de Obra

Outro fator que surge e que desperta discussão é o chamado acompanhamento ou gerenciamento. Trata-se dos serviços de um arquiteto, designer ou engenheiro para acompanhar a obra e os fornecedores. Esse serviço visa poupar os clientes da negociação e verificação de entregas dos fornecedores, para ter um bom resultado final. O mercado pratica várias formas de cobrança para isso, desde diárias até um percentual do valor dos materiais e serviços supervisionados.

É muito comum as pessoas recorrerem a esses serviços, principalmente em centros urbanos onde o cliente não tem tempo, além de não ter o conhecimento técnico ou prático necessário para avaliar o que está sendo feito. É importante entender o serviço proposto, quanto tempo vai envolver e quanto vai custar no final, além dos relatórios e informações que vão ser prestados.

9. Dicas de contratação

Bem, já falamos do que envolve a reforma, quanto tempo leva, da necessidade de projeto e dos serviços de acompanhamento. Vamos agora dar algumas dicas para negociar e contratar os profissionais necessários.

Começando com o projeto, temos um post em nosso blog falando de tipos e valores de projetos de interiores – clique AQUI para ver. Confira também as informações em nosso site, na aba ‘Projeto de Interiores’. Como falamos, o projeto pode ser um bom investimento para garantir o resultado final.

Quanto aos serviços de mão-de-obra, existem índices como a tabela publicada pela fundação PINI, que traz as médias de valor de serviços por região. É interessante para ter uma base dos valores. Recomendamos não se guiar só pelo preço: a mão-de-obra responde por 30 a 40% do total da obra, mas um erro aí pode comprometer os 100% que incluem todos os acabamentos e materiais. Procure sempre referências e recomendação dos fornecedores, e procure ter um contrato claro, com as partes e o serviço claramente identificados.

Os acabamentos se dividem em dois tipos: primeiro os que são padronizados, como os revestimentos. Aí vale pesquisar bastante na internet, em lojas e home-centers, procurando as melhores ofertas. Você pode concentrar as pesquisas naqueles itens mais importantes na sua lista de compras.

Há os acabamentos que não são padronizados, caso da marcenaria, da marmoraria e outros, como vidros e cortinas. Fique atento e não compre por impulso. Coloque para si mesmo a meta de só fechar depois de visitar vários fornecedores, e nunca na primeira visita à loja. Procure sempre saber das referências, tempo de empresa e solidez dos fornecedores.

Finalmente, procure nunca pagar uma grande parte do valor antes da entrega. Esse é o seu maior trunfo se houver atraso ou não-conformidade por parte do fornecedor.

10. Conclusão

Obrigado pela leitura! Estamos à disposição se tiver dúvidas, e agradecemos desde já seus comentários. 

Um abraço e mãos à obra!